‘Door corona is ons leven op vele manieren veranderd. Zo bleken vorig jaar volgens het CBS maar liefst  236.589 mensen een eigen onderneming te zijn gestart, 3% meer dan een jaar daarvoor. Een groot deel hiervan koos voor de meest simpele ondernemersvorm: de eenmanszaak vanuit huis. Dat maakt het totale aantal dat werkt vanaf het woonadres anno 2021 ruim 800.000.’

‘Maar mag je in een huis dat volgens het bestemmingsplan een woonbestemming heeft wel een bedrijf starten? Het antwoord luidt: vaak wel, in ieder geval alle ondernemers met een vrij beroep zoals tekstschrijvers, architecten, consul-tants, (psycho-) therapeuten, schoonheidsspecialisten enz. Al deze ZZP’ers hebben geen toestemming van de gemeente nodig om thuis een bedrijf te star-ten, mits dat bedrijf geen (geluids-)overlast veroorzaakt. Wel kunnen regels worden gesteld in het bestemmingsplan, bijvoorbeeld hoeveel oppervlakte van je woning maximaal dienst mag doen als kantoor- of bedrijfsruimte. Het is dus belangrijk om dat bestemmingsplan vooraf echt goed te bestuderen.’

En als je geen vrij beroep hebt? Stel dat jouw bedrijf onder ‘Detailhandel of horeca’ valt, bijvoorbeeld als je als traiteur eten vanuit huis wilt verkopen. ´Dan moet je toestemming vragen bij de gemeente om een bedrijf aan huis te starten en dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Doe je dat niet en de buren gaan klagen, bijvoorbeeld over geluidsoverlast of jouw klanten die in grote aantallen parkeren in de buurt, dan kan de gemeente in het uiterste geval je bedrijf sluiten.’

‍

‘Als je start met een bedrijf in een eigen woonhuis, let dan ook op de eisen van de bank in je hypotheekovereenkomst en kijk vooraf of de kosten van (de in-richting van) de werkruimte wel aftrekbaar voor de belasting zijn. Veel mensen gaan er automatisch van uit dat dit het geval is, maar kosten voor kantoor- of bedrijfsruimte zijn alleen aftrekbaar als het om een zelfstandige ruimte met een eigen ingang en sanitaire voorzieningen gaat die je ook zou kunnen verhuren aan andere partijen. De Belastingdienst heeft een tool ontwikkeld om te checken of dit op jouw werkruimte van toepassing is.’

Tot slot stipt Barry nog 3 belangrijke punten aan

1. Veel mensen starten met een webshop vanuit huis. Volgens CBS-cijfers zijn er momenteel maar liefst 50.000 online shops vanuit huis. Die wor-den soms ook wel als hobby beschouwd en niet als een onderneming. Kijk vooraf bij de Kamer van Koophandel wat die hierover zegt.  

2. Speciaal voor (potentiële) Buitenstate-eigenaren is de VAB (Vrijkomende Agrarische bebouwing) van belang. Veel provincies werken aan, of heb-ben al een VAB-wijzer voor functiewijziging van agrarische gebouwen.  Tot 2030 wordt verwacht dat een oppervlakte van tenminste 32 miljoen m² aan gebouwen hun agrarische functie zullen verliezen. Daarvan zal ongeveer de helft een andere invulling kunnen vinden. Om de resterende circa 15 miljoen m² niet leeg te laten staan, is een richtlijn voor functie-wijziging noodzakelijk.  Zo geeft een VAB- wijzer via vraag en antwoord inzicht in de provinciale ruimtelijke regels. Dat biedt gemeenten en plattelandscoaches handvatten voor de te maken afwegingen en de vertaling daarvan naar bestemmingsplannen. Ook aan particulieren kan de VAB-wijzer houvast bieden.

3. Het starten van een bedrijf vanuit een pand met woonbestemming, is en blijft specifieke materie. Je bent met je vragen aan het goede adres bij een gespecialiseerde Buitenstatemakelaar die op de hoogte is van de lokale omstandigheden.

‍